「2024年10月」の記事一覧（15件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/06 00:00
<動画>市街化調整区域の売却について
市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？
はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を
建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。
建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・
そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、
あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。
既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
そうなんですね。何か注意点はありますか？
はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます。
ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。
例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として
再建築はできません。
もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
その他に違いはありますか？
不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では
都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。
メリットもあるんですね。
そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域で
どのような条例が定められているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、
お気軽にご相談いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/05 00:00
<動画>価格変更のタイミングについて
売却中の物件の価格を変更する時に気を付けておくことはありますか？
まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。
しっかりと営業活動をおこなったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという
判断になりますので、むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。
一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？
概ね一カ月です。ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、
REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にも
ご紹介されます。もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、
チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。
値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？
例えば2,000万円の査定価格に対して、2,280万で売却スタートした場合、
1カ月間売却活動をした結果ご案内の数等の買主候補の引き合いが想定より少なければ、
概ね5％の100万円値下げすることを提案します。
けっこう大きく値下げするんですね！？
確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、
その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは
引き合いに変化があまりありません。
改善されなければ意味がないですもんね。
そうなんです。その後にさらに50万円下げて、合計100万円の値下げをしたことになっても、
市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。
なるほど。だから最初から５％の提案なんですね。
もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、
そのために大きく値下げするんです。
1カ月で５％下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？
そうご提案することが多いです。
その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、
査定金額ぐらいまで下げることを提案します。
確かに私も今すでに査定金額を忘れてました。
今お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、
柔軟に対応させていただきますが、一つご注意いただきたいことがあるんです。
どういったことですか？
売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。
安く売ろうとしているのではないか、と思われたりするのですが、お気持ちはわかりますが、
ご売却を担当している不動産会社は、できるだけ高く売却できるように努力をし、
それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。
高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。
確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。
お話をまとめますと、査定額に対して１０％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては
1カ月毎に提案させていただき、概ね5％程が目安ということ。
できるだけ高値でご売却する為に努力もした上でのご提案ということです。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2024/10/05 00:00
<査定依頼・相談>豊田市豊栄町 土地の売却査定依頼を受けました
前山小学校区・（寿恵野小学校区）・末野原中学校区
愛知環状線「末野原」駅 ・「三河豊田」駅 徒歩圏内、豊田東IC・国道248号線も近く
名古屋方面にも豊田市街地にもアクセス良好なエリアです！
土地面積 約80坪、南側公道に接道！
戸建やマンションだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
お気軽にご相談ください！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/04 00:00
<動画>名義人が認知症など、意思能力が無い場合の不動産売却について
親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？
不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。
不動産所有者に意思能力が無い場合、不動産売買を行うことはできません。
もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか。
意思能力のない方の契約は無効となります。
では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか。
認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。
ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
どういった事に注意が必要なんですか。
成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した
成年後見人が、法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。
結構時間が掛かるんですね。
また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。
そうなんですか。
成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く売却の必要が無い場合には、
売却しないという判断をする事もあります。
仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。
必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか。
不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。
不動産取引では司法書士が意思確認をしまので、事前にご本人と司法書士が面談し、
進むようなケースもあります。
そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できる
不動産会社を選ばれると良いと思います。
相談は早いに越したことは無いですね。
はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、将来に備える事も
重要になってくるかと思います。
任意後見制度ですか？
本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが
任意後見人を決めておく制度です。
わかりました、有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/03 00:00
<動画>専任媒介、一般媒介どっちがいい？
売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか。
まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。
しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで
違いが出てきます。
それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。
そうなんですね！それぞれの特徴を教えて下さい！
まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に
取引を進めることができます。
また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。
レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には
物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。
その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。
複数社に依頼できるのは良いですね！！
そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。
なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。
また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても
最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。
そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、
売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。
所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね！
次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。
専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。
例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、
物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。
そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。
不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、
一般媒介契約よりも手間が少ないです。
特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。
手間が少ないのは良いですね、ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね・・・
ご安心ください、不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、
2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので
売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。
ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、
不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
活動状況を把握できるのは安心ですね、ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…
はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。
ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。
というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したい方に
寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。
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