「2024年10月」の記事一覧（25件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/18 00:00
<動画>相続登記費用について
相続が発生した時に、どういった手続きが必要になりますか？
お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ
変更する手続きとして、相続登記が必要となります。
では、相続登記はどのように行えばいいのでしょうか？
まずは相続する不動産についての調査が必要となります。
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には「地番」、建物には
「家屋番号」がありますが、住所と異なり複数になっている事もあります。
法務局で住所から確認をしたり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することも
できます。
その次はどうしたら良いですか？
次に相続人の調査になります。
遺言書などが無い場合、法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを
確定させる為にも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。
本籍地が変わっていたり、結婚・離婚をしていたりすると、戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本など
複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数が掛かります。
難しそうですね。
相続登記に必要な書類である事を申請時に伝えると良いかと思います。
そして、相続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要です。
では、役所からの書類が揃えば完了ですか？
いいえ、「遺産分割協議書」の作成が必要になります。
「遺産分割協議書」とは、相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみに、どのように相続するかは相続人の自由です。
その他には？
相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。
かなり大変そうですね。全部、自分でやらないといけないのですか？
ご自身で行う事も可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったか確認する事は大変です。
司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。
不動産会社には通常、提携先の司法書士事務所がありますので一度相談してみて下さい。
プロに任せるのが安心ですね。費用はどれ位かかるのですか？
役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、
相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4 0.4％ です。
司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。
相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、
6万円から10万円位が、一般的な相場ではないでしょうか？
物件の評価額によっても変わるのですね。結構費用が掛かりそうです。
相続登記は、必ずしないとダメなのですか？
現在のところ、不動産登記は義務では無く任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。
申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。
例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている
祖父の名義のままであった、というケースもあったりします。
では、しなくても良いのですね！
ここで詳細は省きますが、民法第177条にある第三者への対抗要件として登記は必要となります。
不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも、相続登記が完了していないと行う事が
出来ません。また、相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡の取れない方や
認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあり得ます。
いざというときに身動きが取れない、という事態になりかねません。
司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用が掛かっても相談・依頼し、相続登記することを
お勧めします。
なるほど、よくわかりました。
なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産の相続登記するよう義務づける法案が
可決されました。
今後は手続きが変更となり過料などが科されることになるかと思います。
ますます司法書士に依頼する方が良さそうですね。有難うございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/17 00:00
<動画>決済時に必要な物
決済時に必要な物を解説しております。
売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？
後日、「印鑑証明」「身分証明書」が必要になります。
必要になるケースがございます。
残金の支払いが必要になりますが、
決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。
他に何か有りますか？
宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。
他にも何か有りますか？
一戸建ての場合は、「設計図書」「検査済証」「適合証明書」「設備の取扱説明書」
マンションの場合は、「管理規約」「総会の議事録」等になります。
その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが必要となりますが、
こちらは仲介会社が用意させて頂きます。
決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内させて頂きますのでご安心下さい。
分かりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/14 00:00
<動画>引き渡し猶予
引越とか有りますよね。私、どうしたら良いのでしょうか？
はい、田舎が遠方なので難しいですね。
ご提案させて頂きます。
「引き渡し猶予」って何ですか？
はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様に、
ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・無償貸借する事が出来る
と言う特約でございます。
所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？
残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクも
ございますので、一定期間と申しましても 1～2ヶ月等の長期ではなく、
長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。
じゃあ、その期間に引っ越しすれば良いのですね？
いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様に
お引渡しをする事をお勧め致します。
なるほど、分かりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/13 00:00
<動画>居住用財産の3000万円特別控除
マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？
はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが
居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。
3000万円ですか。それは大きいですね。
ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。
では、その要件を教えてください。
はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから
3年目の年末までに売却する事です。
では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。
賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。
建物が古くなって、解体した場合はどうですか。
取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から
3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。
ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、
注意が必要です。
その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。
但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを
利用した場合は、適用が受けられません。
例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？
『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、
配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。
共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。
共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。
計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？
いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。
かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。
但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除は
どちらかしか使えませんので注意が必要です。
他に注意点はありますか。
この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も
適用が除外とされています。
不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。
わかりました、有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2024/10/12 00:00
<査定依頼・相談>豊田市市木町 戸建の売却査定依頼を受けました
市木小学校区・高橋中学校区
市木小学校 徒歩1分、高橋中学校 徒歩圏内で
子育て世代におすすめのエリアです！
豊田松平ICも近く、名古屋方面にも
豊田市街地にもアクセス良好なエリアです！
閑静な住宅地！
戸建やマンションだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
お気軽にご相談ください！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/11 00:00
<動画>住みながらでも戸建やマンションは売れるの？
売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？
はい、できます。
そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。
確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。
ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。
そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？
そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。
住み替えですか？
はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を
購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、
次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。
確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。
そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、
次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。
最悪のケースって何ですか。
はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。
それは。嫌ですね。
はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、
売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却した
なんてケースはたくさんあります。
それを避けるためには、どうしたら良いですかね？
次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、
まずは売却からスタートした方が良いと思います。
なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。
そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、
次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。
他に何か注意することってありますか。
そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼された
プロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が
早期売却に繋がることが多いです。
わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談
<査定依頼・相談>豊田市中町 戸建の売却査定依頼を受けました
竹村小学校区・竜神中学校区
名鉄三河線「竹村」駅 徒歩圏内、伊勢湾岸自動車道 豊田南ICも近く
名古屋方面にも豊田市街地にもアクセス良好なエリアです！
閑静な住宅地！
戸建やマンションだけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
お気軽にご相談ください！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/10 00:00
<動画>告知義務について
不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、
どのような内容なのですか？
まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を
及ぼすと考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、
これを告知義務と言っています。
つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがある
ということですね。
はい、そうです。
具体的にはどんなケースがありますか？
対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
確かにわからないことがほとんどです。
ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、
査定価格にも大きく影響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。
亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から
「宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが
発表されました。
その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。
二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での
死亡の場合です。
賃貸の場合は？
賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。
自然死であれば伝える必要はないんですね。
原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、
事件性や社会への影響が高い場合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。
買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、
いわゆる嫌悪施設がある場合です。
このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように
直接的な表現で記載して販売活動が行われることもあります。
ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、
その判断に影響がありそうなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方に
お伝えした方が良いということですね。
そうですね。
嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、
特に亡くなった方がいる場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
わかりました。
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カテゴリ：不動産売却査定・相談 / 投稿日付：2024/10/07 00:00
<査定依頼・相談>豊田市日南町 マンションの売却査定依頼を受けました
朝日小学校区・崇化館中学校区
愛知環状線「新豊田」駅 ・名鉄豊田線「豊田市」駅 徒歩圏内、豊田IC・国道153号線も近く
名古屋方面にも豊田市街地にもアクセス良好なエリアです！
日当り眺望良好の高層階！
マンションや戸建だけでなく、土地の購入やご売却のご相談も承っておりますので
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/07 00:00
<動画>家族信託のメリットについて
最近よく聞く家族信託ってなんですか？
簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、
家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。
他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、
家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという
特徴があります。
不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？
よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、
所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。
不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。
空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に
契約能力がないと売ることができません。
それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？
いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に
許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。
家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね
はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を
与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。
他には家族信託を使うと良いケースはありますか？
不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、
共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、
トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者と
その利益を受け取ることができる者を分けることができます。
不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受益者は
複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で
分け合うことができます。
確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・
はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や
不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。
不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね。
特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、常に有効なものではないでしょうか。
認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、
子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと
思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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