2024年10月の記事一覧｜不動産売却・買取に強い　豊田市のセンチュリー21豊川｜センチュリー21豊川

<動画>危険負担について







最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？

はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が
滅失してしまうなどのケースも考えられます。

天災地変で滅失というと？

落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。
売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。

そういった場合、どのようになるのでしょうか？

2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、
契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。

えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？

はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。
ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって
対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。

どういった取り決めですか？

全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は
解除することができる、というような特約です。相手方へ通知し、
売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。

それほどでない場合はどうだったんですか？

引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。

では、改正された民法ではどうなんでしょうか？

引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。

払わなくても良いんですね。

改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。

なるほど。

あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。
注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。

わかりました、有難うございます。









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<動画>公正証書遺言について

公正証書遺言とは何ですか？

公正証書遺言は公証役場で作成します。
本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。
実際の現場では、事前に公証人と打ち合わせし、当日内容を確認する形式です。

本人が公証役場に行けば良いですか？

公正証書遺言には証人が2名必要です。

 誰でも証人になれますか？

未成年者はなれません。

推定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人になれません。

また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。

 相続人の関係者は証人になれないのですね？

はい。

公正証書遺言のメリットは何ですか？

自筆証書遺言や秘密証書遺言などで必要な要件の不備が、公正証書遺言にはありません。

せっかく遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？

はい。
法的に必ず有効になることが、公正証書遺言の最大のメリットです。

他にも、原本は公証役場で保管するため、紛失や改ざんの恐れがありません。

また、家庭裁判所で検認の必要がないこともメリットです。

デメリットは何ですか？

費用がかかることがデメリットだと思われます。

公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと思われている方が多いです。

しかし、公証人が介在することで、法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生します。
公証人との打ち合わせはデメリットとは言えないでしょう。

費用はかかりますが、子供たちが相続でもめてトラブルになる可能性を考えれば、
有益なお金の使い方だと思います。

なるほど、むしろかけるべき費用かもしれないですね！

そうですね。

証人を立てられるか心配です。

お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。

費用はどのくらいですか？

費用は遺産の額や相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問い合わせください。

必要な書類等は？

①遺言を作成する人の印鑑証明書

②実印

③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本

④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票

⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』

⑥遺産に銀行預金、株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在
の残高などが必要です。

自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。

法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、
公正証書遺言の方がより確実だと思われます。

　　

　　

<動画>不動産売却の流れ

　　

　　

<動画>残置物の処分について

空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。。
そのままではだめなんでしょうか。

買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。

新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、
空家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので・・・

そうですよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものを
そのまま使うのはちょっと・・・

タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。

ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去を
されている業者さんに依頼されることをお勧めします。

自分たちだけでは無理だと思います・・・

片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

そのままの状態でもいいんですか？

大丈夫です。

不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、
その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。

もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。

この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、
売買契約書に定めておく必要があります。

個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？

それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、
あまり印象が良くなく見えてしまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。

なるほど。

手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が
良いということですね。

そうですね。

それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、
そちらもご注意いただければと思います。

そうですね。

どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？

もちろんです。

査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。







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<動画>買取保証について

住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので
嫌なんです何か良い方法はないでしょうか？

その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で
取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。
一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で
「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、
買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで
明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」
「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、
不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけで
マイナスになるわけではありません。

確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。
ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの
額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は
負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら
入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。

そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」
もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、
他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、
不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

　　

　　

<査定依頼・相談>豊田市住吉町　土地の売却査定依頼を受けました


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<動画>仲介手数料はいつ発生するの？

有難うございます。







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<動画>検査済証の無い建物の売却





検査済証の無い建物は売却できないんですか？

そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？

一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、
紛失などで現存していない場合です。

検査を受けていない建物ってあるんですか？

はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと
基本的には建物を使用することが出来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、
それ以前は２０％~１桁台とも言われています。

そんなに低いんですか。

はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物は
それほど珍しい事ではありません。

検査を受けていないのは、どうしてですか？

建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が
多くあります。

もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。

残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

え！再発行は無いんですか。

ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が
発行できたりします。そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。
重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。

そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。

住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、
など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

住宅ローンが使えないんですか？

これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

なるほど。増改築も出来ないんですか？

建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて
「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

検査済証があれば、それらは問題無いんですか。

検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物に
なってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

検査済証の有り無しだけでは無いんですね。

そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

分かりました。有難うございます。








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<動画>売買契約の手付金はどれくらいが良い？







不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

売買契約締結の際に、売買代金の一部として
買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように
双方の合意で決定します。

そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか？

一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

はい。

ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、
手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね。

また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで
解除できる手付解除が設定されます。これは売主・買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除の
ハードルが低すぎる事になります。

確かにそうですね。

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、
相談されるのが良いかと思います。

わかりました。有難うございます。







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