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不動産売却時に結ぶ媒介契約の種別

• ①専属専任媒介契約
• 
  依頼者は、⽬的物件の売買⼜は交換の媒介⼜は代理を、
• 当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
• 依頼者は、⾃ら発⾒した相⼿⽅と売買⼜は交換の契約を
• 直接締結することができません。
• 当社は、⽬的物件を国⼟交通⼤⾂が指定した指定流通機構に登録します。

• ②専任媒介契約
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  依頼者は、⽬的物件の売買⼜は交換の媒介⼜は代理を、
• 当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
• 依頼者は、⾃ら発⾒した相⼿⽅と売買⼜は交換の契約を締結することができます。
• 当社は、⽬的物件を国⼟交通⼤⾂が指定した指定流通機構に登録します。
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• ③⼀般媒介契約
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  依頼者は、⽬的物件の売買⼜は交換の媒介⼜は代理を、
• 当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
• 依頼者は、⾃ら発⾒した相⼿⽅と売買⼜は交換の契約を締結することができます。

相続した家の売却にかかる税金


親の家を相続して売るときにかかる税金


●子が住んでいた住宅なら各種の特例が受けられる

相続によって取得した家を売る場合、子がその家を自宅（自身が保有する住宅）として居住していたか、
居住していなかったかによって税金に違いが出ます。
どちらの場合も売却によって発生した譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税と住民税が課税されるが、
子が自宅として居住していた場合は「居住用財産」とみなされ、以下の特例の対象となります。

• ・3000万円の特別控除の特例
• ・10年超所有の場合の軽減税率の特例
• ・特定の居住用財産の買換え特例
• ・マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
• ・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

一方、子がその住宅に居住していなかった場合は上記の特例は受けられず、
原則として譲渡所得への所得税・復興特別所得税と住民税がそのまま課税されます。

なお、親の自宅だった空き家を相続した場合、一定の要件を満たすと
譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。



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不動産売却にかかる譲渡所得税とは


●譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用を差し引いて計算

一般的に人が収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。
サラリーマンに毎月支払われる給料が代表的なもので、給与所得のもとになるが、
ほかにも自営業者の事業所得や、
所有する賃貸住宅から家賃収入（不動産所得のもとになるもの）、
懸賞が当たったときの当選金（一時所得）などいろいろあります。

不動産を売却したときには、手に入れた利益（売却益）が「譲渡所得」として
課税の対象になります。
注意したいのは、売却益＝売却金額（売った金額）そのものではないということです。
譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を
売却金額から差し引く必要があります。
費用の中にはその不動産を買ったときの金額も含まれます。

売り先行・買い先行それぞれのメリットとデメリット


●売り先行は資金計画は明確だが仮住まいが必要

売り先行とは、住んでいる自宅をまず売却し、売れてから買い替え先の住まいを買うパターンです。
メリットとしては資金計画が明確で安心感があることが挙げられます。
たいていのケースでは売却して手元に残ったお金を自己資金の一部に充てて、
買い替え先の住まいを購入するからです。
自己資金がいくらなのかはっきりしてから買うので、資金計画に不確定な要素が少なくなります。

逆に売り先行の場合のデメリットは、仮住まいが発生することです。
自宅を先に売ってしまうので、住む場所を確保するため一時的に賃貸住宅などに
住まわなければならなくなります。
賃貸住宅を探すときの仲介手数料や礼金、仮住まい中の家賃、
引越し費用などを負担しなければなりません。

一方、買い先行は買い替え先の物件の購入を先に済ませ、あとから旧居の売却を進めるパターンです。
メリットとしては購入に時間をかけられることです。また仮住まいも必要です。

しかし、買い先行には二重ローンの発生という大きなデメリットがあります。
買い替え先の住宅を購入して入居してから、旧居を売却して買主に引き渡すまでは、
旧居と新居の住宅ローンを二重で返済しなければなりません。
それに二重ローンは金融機関の審査が通らなかったり、
通っても融資額を減らされたりする可能性もあります。



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【売り】と【買い】を同時に進めることは可能か


買いかえでは売却と購入の両方の手順を踏むことになります。
それぞれどのようなプロセスがあるのかをざっくり示すと、以下のとおりです。


【売却】

　①複数の不動産会社に自宅を査定してもらう
　②売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ
　③査定価格を参考に売り出し価格を決め、売りに出す
　④購入検討者に自宅を内見してもらう
　⑤反応が思わしくなければ必要に応じて価格などを見直す
　⑥購入希望者が現れたら価格や引き渡し時期を交渉する
　⑦交渉がまとまったら売買契約を交わす
　⑧買主から購入代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す

【購入】
　①物件情報のなかから希望に合う住宅を探す
　②購入したい物件が見つかったら購入を申し込み、
　　仲介物件の場合は不動産会社と媒介契約を結ぶ
　③売主と価格や引き渡し時期などの条件を交渉する（主に仲介物件の場合）
　④金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む
　⑤交渉がまとまったら売買契約を交わす
　⑥金融機関に住宅ローンの本審査を申し込む
　⑦金融機関の審査が通ったら住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
　⑧金融機関から住宅ローンの融資を受けて売主に購入代金を支払い、
　　物件の引き渡しを受けて登記手続きをする



●【売却】と【購入】の同時進行は難しい

自宅の買い替えで【売り】と【買い】を同時並行的に進められれば効率がいいと思われるが、
タイミングを合わせるのは難しいでしょう。
それにどちらも上記のように手間のかかる作業なので、
両方いっぺんに進めるのは物理的にも大変そうです。

そのため、買いかえでは【売り】と【買い】のどちらかを先に進めるケースが一般的となります。
売りが先の場合を【売り先行】、買いが先の場合を【買い先行】などと呼んで
区別することが多くあります。

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売却の手順


●売却に適したタイミングを見極める

不動産を売却するのに適したタイミングを計るには、主に以下の方法があります。
不動産相場の動きから判断する方法、年間の人の移動シーズンから判断する方法、
自分の買い替えなどの時期から判断する方法、
それに税制の特例期限から判断する方法などです。


●売却するときの相場を調べる

売ろうとしている不動産がいくらぐらいで売れるのか、相場を調べる必要があります。
インターネットの物件情報サイトなどが手軽で参考になるが、
そのままの価格で売れるとは限らないので注意も必要です。


●不動産を査定してもらう

売却活動の手始めとして、まずは不動産会社に不動産を査定してもらう必要があります。
プロはどのような方法で不動産を査定するのか、その手順を理解しておくことも大切です。


●売り出し価格を決める

不動産を査定してもらったら、実際にいくらで売りに出すかを決めます。
査定価格はいくらで売れるかの目安なので、
必ずしもその価格で売りに出さなくてもよいです。
売りたい時期や価格との兼ね合いで決めましょう。


●売却の依頼先を決める

不動産の査定は複数の会社に依頼するケースが多いが、売却を複数の会社に依頼するのか、
1社に絞るのかはケースによって異なります。
それぞれのメリットとデメリットを把握しましょう。


●売却活動を始める

不動産を売りに出したときから、具体的な売却活動が始まります。
どのような流れで売却されるのか、購入希望者とどのように交渉すべきかなど、
スムーズに売却するために注意すべき点を理解しておきましょう。


●買主と売買契約を結ぶ

購入希望者との交渉がまとまったら、売買契約を結びます。
契約の内容で注意すべき点を確認しておきましょう。
また、このときに買主から手付金を受け取ります。


●不動産を買主に引渡す

契約を結んだときに取り決めた時期に、不動産を買主に引き渡して売却が完了します。
買主からお金を受け取るのと、鍵を引き渡すタイミングを合わせます。
特に買主が住宅ローンを借りる場合や、売主が住宅ローンを借りている場合には事前準備が必要です。



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売却の理由や希望条件


●売却する理由はなにか

なぜその不動産を売却するのか、その理由を確認しましょう。
たとえば子どもが成長して自宅が手狭になったり、
逆に子どもが独立して夫婦2人で暮らすには広すぎたりで、住み替えるためなのか。
あるいは親の自宅を相続し、自分では利用しないので換金するためなのか。
それとも親の自宅ではない不動産を売るのか。まとまった資金が必要なためなのか、
など、目的を明確にしておくことが重要です。


●売却の希望条件はどのようなものか

売却の希望条件も明らかにしておこきましょう。
いくらぐらいで売却したいのか、
それによって次の買い替え先や資金計画が大きく左右されます。
また、いつぐらいまでに売却したいのかによって、
売却活動をスタートさせるタイミングも自ずと決まってきます。


●本当に売却する必要があるのか

本当に、そのマンションや土地、戸建てなどの不動産を売却する必要があるのか、
もう一度考えてみましょう。
売却せずに所有したまま人に貸せば賃料収入を得られます。
自宅の場合は売却せずにリフォームするほか、
一戸建てなら建て替えて住み続けるという選択肢もあります。


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