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査定・売却のとき、建物はどう評価されるのか


●建物の価値は約20年で0になる

一般的に、一戸建ての価格は1年で約5％下落し、約20年でゼロになると言われています。
これは昔の木造の建物の寿命が25年と考えられていたという慣例が影響しています。
しかも、これは経年劣化した部分を補修・メンテナンスしている建物の場合であって、
何も手を入れていない一戸建てはさらに評価が低くなる傾向にあります。

ただし、建物の価値が20年でゼロになるからといって
マンションより資産価値を保ちにくいと言うわけではありません。
一戸建ては土地の価値が担保されているので、どちらが資産価値として保たれやすいかは
ケースバイケースです。



●現在は【建て替え】から【寿命を延ばす・再生する】方向へシフトチェンジしつつある

こまではネガティブな情報ばかりでしたが、最近は傾向が変わりつつあります。
ここ数年、政官業が一体となった取り組みが加速しているのと同時に、
社会の価値観も変化しています。

これまでスクラップアンドビルドが主流だった建物ですが、
長く使われるようにリフォームや耐震補強を施すことにシフトチェンジしつつあります。
国土交通省もこの方針を推進しており、
長期優良住宅制度や既存住宅流通・リフォーム推進事業を展開しています。

また、不動産デベロッパーやリフォーム会社にもこの流れを受けて
新たな取り組みを行なう会社が増えています。

築年数の古い一戸建てを買い取り、建て替えではなく、耐震補強やリノベーションを施して
新たに売りに出すという事例が増えているのです。

今後、急速に建物の価値が保たれやすくなることはないかもしれません。
しかし、建物の寿命を延ばすメンテナンスを施している一戸建てについては、
徐々に価値が担保されやすくなっていくでしょう。

耐用年数を上げる補修やリフォームを施した建物は以前に比べて評価されるようになっています。
耐震基準適合証明書などの書面があればより正確に評価されやすいので、
過去のメンテナンスの証明書などを持っている人は、売却前に準備しておきましょう。

　　

　　

売りやすい土地・売れにくい土地


●整形地、南向き、ほどよい広さが売れやすい

土地は一戸建てが建てられる場合もあれば、マンションやテナントビル、
オフィスビルが建てられるなどさまざまな可能性がありますが、
ここでは主に一戸建てを建てる場合を想定して紹介していきます。
一般的に、売りやすい土地の条件としては以下のものがあります。

・整形地
一戸建てを建てる土地として重視される条件としてまず挙げられるが整形地です。
整形地とは、正方形や長方形の土地のことです。整形地であれば、土地の広さを有効に活用して
一戸建てを建てることができるため、需要が高いことが特徴です。

・南向き
一般的に、南道路に面した土地のことです。
南側が道路に面していれば良好な採光や風通しを得やすいため土地を探す際に挙げられることが多い条件です。
なかでも南西角地、南東角地は午前または午後に採光を多く取り込みやすいため、特に人気が高い条件です。

・ほどよい広さ
一戸建てが建てやすい広さの土地ほどニーズが高くなります。
狭すぎると建てにくく、広さも確保できなくなり、
反対に広すぎると土地自体の価格が高くなり、買い手がつきにくくなります。



●売れにくい条件と、メリットの出し方

一方で売れにくい条件を挙げると以下になります。
簡潔に言うと、売れやすい条件の逆になりますが、一見デメリットが目立つ土地でも打開策はあります。

・変形地（非整形地）
L字型の土地や三角形など、整形地ではない土地は敬遠される傾向があります。
ただし、L字型の土地であれば長く狭い部分を通路や駐車場スペースとして使用できますし、
外部からのプライバシーが保てるといったメリットもあります。
三角形の土地は無駄なく一戸建てを建てることは難しいですが、庭や駐車スペースを確保しやすくなります。

・北向き
北側が道路に面した土地のことです。
南側に別の建物が建っていることが多いため敬遠される傾向にあります。
ただし、南側に庭とリビングを設置し、隣戸と距離を置くことで採光を確保することは可能です。
また、夏場に日が当たりにくいため快適に過ごしやすいメリットもあります。

・狭すぎる、広すぎる
極端に土地のサイズが狭い、あるいは広い土地も敬遠されやすい傾向があります。
狭い土地は、建物自体を建てにくいことがネックですが、3階建てが建てられる容積率の場合は
広さ（建物面積）は確保できます。
また、土地価格だけでなく、一戸建てを建てる費用も抑えることもできます。
一方、広すぎる土地は価格が高くなり過ぎること、通常の需要よりも
広い土地を求めている人がいないことがデメリットです。
ただし、平均より倍近くの広さがある場合は、2つに分割して売り出すことも可能です。

また、ここまでに挙げたデメリット条件に共通していることとして、
広すぎる場合を除けばすべてリーズナブルな価格で売り出せることがメリットです。
もし一見デメリットが目立つ土地を売却しようと考えている場合は、
土地の有効な活用方法も想定した上で売り出すといいのではないでしょうか。

　　

　　

確定測量は売却に向けての準備の一環


●不動産登記簿記載の地積が正確な訳ではない

土地を売却する際、「坪あたり○万円にしましょう」と不動産会社から
売り出し価格の打診を受けたりすることがあると思いますが、
その単価と掛け合わせるものが地積です。

地積とは土地面積のことですが、これを知る上で便利なのが不動産登記簿謄本です。
不動産登記簿謄本は、法務局で取得することができ、地番の他、地目、地積などの表示がされています。

また、土地の所有権に関する事項や、所有権以外に関する権利関係、
たとえば抵当権や地上権なども記載されています。

土地の面積を測ることを、【測量】と言いますが、現在、一般的には測量士と呼ばれる専門家が測量し、
その結果を土地家屋調査士と呼ばれる専門家によって登記事務が行われます。

測量技術や測量器具も正確で、高度なものとなっています。
ところが、昔の測量は今と比べると発展途上であり、また相隣関係、お隣と境界の明示に関しても、
曖昧な状態で進められてきました。

今でこそ、個々の権利意識は高まっていますが、その昔は宅地開発なども行われず、
ありのままの集落に人が暮らしていたため、「だいたいこれくらいでしょう」
という感覚が一般的だったのです。

現に、日本の国土の内、すべてが現在の技術で測量が行われている訳ではなく、
未開の山林などでは当時のままで登記されていることがあります。
このような背景から、昔に登記されたまま、改めて測量がされていない土地においては、
正確な地積が正しく反映されていないケースがあるのです。


●正確な測量がされないまま土地の売却をすると・・・

そこで売主ができる対策方法が、2つあります。1つ目は境界確定測量です。
この確定測量とは、売り渡しを行う前に測量を改めて行い、
測量の基礎となる境界に接する地権者の確認まで済ませてから登記をする、
といったものになります。

こうすることによって、最新の測量技術に基づいた、正確で、
境界の争いもない土地を売り渡すことができます。費用は掛かりますが安心できる方法です。

もう1つは、公簿売買という手法です。これは、現に登記されている面積に、若干の相違があろうとも、
予め登記簿謄本等の公簿に記載された面積を正しいものとみなして売買する方法になります。
たとえ、後で実際の面積が違うことが判明してもお互いに文句を言わないという条件で、
契約を締結する方法です。しかし、その面積の相違が社会通念上、あまりに大きなものである場合は、
必ずしも有効な取り決めにはならないといった判例もある

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不動産売却の際、不利になる情報程隠してはいけない


不動産の売却ですが、売主は“より早く、より高く売りたい”と思うのが一般的です。
そのため、売主は有利な情報を前面に出してアピールし、
反対に、不利な情報は隠したがるケースが時々見受けられます。
しかし、この不利な情報・隠したい情報であればあるほど、隠してはいけない理由があります。


●隠れた瑕疵の担保責任の追及、隠した瑕疵の担保責任の追及

不動産売買の取引において、売主に付される瑕疵担保責任でいう【瑕疵】は
【隠れた瑕疵】のことを指します。

この【隠れた瑕疵】の取り扱いは、契約当事者が合意の上、その契約時に定めますが、
売主が瑕疵として知っていた事実を隠した場合は【隠れた瑕疵】にはあたりません。

もし【瑕疵担保責任を負わない】又は【期間を定めて瑕疵担保責任を負う】と特約で取り決めても、
それが発覚した場合には責任追及をされる可能性があります。

買主が裁判を起こし、その主張内容が認められてしまうと、
売主は全面的に保証をしなくてはいけなくなります。
これが【瑕疵】を隠してはいけない最大の理由です。


●隠すつもりはなくても・・・

この瑕疵担保責任の問題は、実際の取引においてトラブルになりやすく、
色々な事件が幾度となく裁判で争われてきました。
上で説明した理由から、瑕疵は隠してはいけないということはお分かりいただけたと思います。
ですが、隠すつもりがなかった場合はどうなるのでしょうか？

一度引渡しがされると、買主から指摘されはじめて売主が気付いた事実であったとしても、
それを【意図的に隠した】と裁判官が判断すれば責任を負わなければならず、
いくら隠すつもりはなかったと主張しても、その時にはもう手遅れなのです。

特別に隠すつもりはなくとも、売主の立場としては、一体どこまでの範囲で事実を告げればよいのかが、
悩ましいポイントになります。
この一般的な人がその事実を知り得たのであれば、取引をしなかったと推測される嫌悪を催す事実、
という基準は、個別の具体的な事象ごとに判断されるわけであり、
あらかじめ基準や内容が定まってはいないのです。

したがって、物件の売却の際には、たとえ
「こんなことはたいした事実ではないから、わざわざ告げる必要はないだろう」
と思っても、自分の基準で考えず、自分のサポーターである不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は、様々な取引を経験しているので
「告げておいた方がよい事」を経験として学んでいるケースが多いのです。

●告知書を使う

以上のことから、あらかじめ買主に告げるべきことは、しっかりと告げなければなりません。
また、法律上の争いになった際に「言った、言わない」という事態を避けるために、
しっかりとした記録をとっておく必要があります。この際、有効なのが「告知書」です。

決まった様式はありませんが、売主から買主に対して告知する内容を、取りまとめた書面のことをいいます。
その告知を受けた証として、買主に署名・捺印をしてもらいます。

万が一の事態が起きた際には、
「私はあなたに重要な事実を告げました。それを承知で、あなたはこの物件を買い受けたのです」
という主張をすることができるようになります。

　　

　　

権利証が見当たらないとき


●権利証を提供できないときの登記手続き

売買による登記手続きは、権利証を提供して行うのが原則です。

2005年の登記法改正により、権利証（登記済証）ではなく、
登記識別情報（登記所が名義人を識別するために割り当てた12桁の記号番号）が
通知されることになりました。
この変更時期は登記所によりますが、2008年には全国の登記所で達成されています。

この登記識別情報については、登記申請時に通知を希望しない旨を申し出ることができ、
通知の受領後にあってはいつでもその失効を申し出ることができますので、
登記識別情報が提供できない場合とは、紛失（失念）のほか、申し出により当初から存在しない（不通知）、
申し出により事後的に存在しない（失効）場合があります。

権利証、登記識別情報ともに再発行の制度はありませんので、権利証の紛失、
登記識別情報の失念・不通知・失効の場合は、すべて権利証（登記識別情報）を
提供できないときの手続きによることになります。

近年は、媒介契約の締結や登記手続きを依頼する時点で法令に基づく本人確認手続き
（例えば運転免許証等を提示して行う面談）がとられますので、権利証を持っていないというだけで
特別の疑いをもたれることはありません。

上記のとおり、管理を欲しない人は通知を受領しない自由も認められているところです。
しかし一方で、いわゆる成りすまし等の不正行為にあっては、
偽造された権利証や印鑑証明書がきわめて精巧なものになっていることから、
実務では、権利証の所持状況にかかわらず、納税通知書や公共料金領収書などの資料提供や、
自宅での面談を求めるなどの対応が推奨されていることも知っておいてください。


●不正登記防止の申し出手続き

決済の寸前になって、権利証・印鑑証明書・実印を一緒に紛失した、盗まれたといった場合は、
警察に届けるほか、登記所に不正登記防止の申し出をするようにしてください。

申し出を受けた拾得物等を利用して登記申請があった場合、申出人に連絡があるだけでなく、
登記官は登記申請人に出頭を求めるなどして、登記の真正を確認しなければならないことになっています。

なお、権利証ではなく、登記識別情報（通知）の盗難等の疑いがあるときは、
登記識別情報の失効の申し出も検討してください。
悪用されたりする前に失効させておけば、不正登記が行われる可能性は大きく減少します。
また、このような場合の対応については、司法書士等の専門家に相談し、
よく説明を聞いたうえで行動するようにしてください。



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不動産会社による不動産買い取りのメリット


●不動産売却と買い取りの違い

不動産の売却というのは、一般の不動産購入希望者に対して、不動産会社を通じ、
様々な媒体（たとえばホームページや情報誌など）で物件をPRしてもらい、取引することをいいます。

これに対して買い取りというのは、不動産会社自らが不動産物件を購入することをいいます。
買い取りをした不動産会社は、通常、リフォームなどを行い、物件に付加価値を付け、
買い取り額より高い価格で販売し、利益を得ることになります。


●メリット

そんな買い取りですが、不動産を売却する方にとってはどんなメリットがあるのでしょうか？

まず1点目のメリットは、何といっても現金化が早いという点です。

一般の売却の場合は、不動産会社に依頼をした後から、実質的に買主を探す作業に入ります。
長引く場合は、買主が1年以上現れない場合もありますし、
待てば必ず買主が現れるといった保証もありません。

それに対して、買い取りの場合は、不動産会社が直接物件を買い取るため、
取引が非常にスピーディーに行われます。

2点目は、手間が殆どかからない点が挙げられます。

一般の売却の場合、購入希望者が物件の中を見たいという場合、物件のオーナーはその都度、
スケジュールを合わせて立ち会わなければなりません。

これが、意外に手間になります。また、契約時も引き渡し時も、
素人同士で慣れないため、時間がかかるものです。

買い取りの場合は、そのような手間もかかりません。買主はプロですので、手際よく事が進みます。

3点目は、瑕疵担保責任を負うリスクが少ないという点です。

一般の方であれば、物件の瑕疵について予想をするのは難しいケースが多いですが、
この場合の買主は不動産取引のプロです。

物件の売買におけるリスクを詳しく把握しています。
トラブルが起きそうなポイントをチェックしてくれますので、
後でトラブルや訴訟などが起きる可能性が低くなるのです。

そして、4点目が、売却の広告が出される時期です。

一般の売却では、まだその物件に住んでいるときに「売り出し看板」が掲げられたり、
インターネットで公開されたりします。

「広告」ですので当然の事なのですが、何かと人目につきます。

しかし、買い取りの場合は、そういった事がされる前に売買が完了しますので、
ご近所の目を気にする必要はありません。

世間に物件の売買広告が出される時には、既にその地にはいませんので
人の目を引くことなく売買を完結できます。

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収益物件の売却価格の考え方


「安定収入を得るために収益物件を購入したが思うようにいかない」
「相続で譲り受けたが手放したい」など、
収益物件の売却を検討している方にはさまざまな理由・事情があります。

とはいえ、賃貸アパートやマンションの経営を生業としているオーナーでない限り、
収益物件の売却方法はご存知ないかと思います。

少しでも売却しやすい方法、高く売るコツなど、必要な知識を紹介しましょう。


●査定価格売り出し価格は物件の利回りも加味される

収益物件といっても、売却までの大きな流れは一般の不動産とあまり差はありません。
ただし、それぞれの局面において、考え方、手続き方法などが異なります。
建物の築年数、間取り、設備、デザイン、立地や周辺環境についての査定基準は一般の不動産物件と同様ですが、
収益物件の場合は収益還元法に基づく「利回り相場」が加味されます。

利回り相場は「年間賃料÷表面利回り」で計算されます。この設定が甘いと、
売り出し価格を高く設定し過ぎて売れにくくなったり、売れたはいいが、
安く設定したために損失が出てしまったりしてしまいます。

適正価格に近づけるためには、周辺相場を把握するのはもちろん、
家賃設定や入居率を加味した適正価格を設定しましょう。

周辺相場に精通し、収益物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのも有効な方法です。
収益物件といっても、売却までの大きな流れは一般の不動産とあまり差はありません。
ただし、それぞれの局面において、考え方、手続き方法などが異なります。

建物の築年数、間取り、設備、デザイン、立地や周辺環境についての査定基準は一般の不動産物件と同様ですが、
収益物件の場合は収益還元法に基づく「利回り相場」が加味されます。

利回り相場は「年間賃料÷表面利回り」で計算されます。
この設定が甘いと、売り出し価格を高く設定し過ぎて売れにくくなったり、売れたはいいが、
安く設定したために損失が出てしまったりしてしまいます。

適正価格に近づけるためには、周辺相場を把握するのはもちろん、
家賃設定や入居率を加味した適正価格を設定しましょう。



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収益物件の売却価格の考え方Ⅱ


●不動会社に直接売却するという選択肢もある

続いて、売却先の種類について解説します。
収益物件に限ったことではありませんが、不動産は個人だけでなく、
不動産会社に売却することも可能です。

収益物件の場合は、媒介契約を結ぶ会社としてではなく、
直接売却する先として不動産会社を選んでもいいかもしれません。

売却の手続きには、入居者がいる場合は、買主と売買契約を行なうほか、
借主、新しい買主とのあいだでオーナーチェンジをする必要があります。

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借地権の売却　賃借権


なぜ、借地権のほとんどが賃借権になっているのでしょうか。
それは地主側に立ってみれば納得がしやすいと思います。

地主にとって土地は大切な資産ですから、借り手は信頼できる人でなければなりません。
知らない人間に借地権が譲渡されてしまうと、地代を払ってもらえなかったり、
無断で建物を増改築されたりするなど、地主の不利益になることが発生する危険性が高まります。

こうしたことを回避するために、賃借権が設定されていることが多いのです。



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借地権の売却とは


家を建てる場合、土地を購入するのが一般的ですが、それ以外にも
地主から借地権を購入して家を建てるケースがあります。

借地権は、土地を購入する場合に比べて安価に済ませることができますが、
売却する場合はさまざまな注意点があります。

安易に行動すると思わぬトラブルに発展することもありますので、
十分に注意する必要があります。


●賃借権の場合、地主の承諾がなければ売却できない

借地権とは、端的にいえば土地を借りる権利のことです。
賃貸と同じく地主に毎月地代を支払いますが、土地の上に建てた住宅の権利は自分のものとなります。
借地権には、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つのタイプがあります。

旧借地権は、借地期間が満了しても地主側に正当事由がない限り、借地権が更新されるものです。
普通借地権は、当初の借地期間が30年、1度目の更新は20年、2度目以降は10年となるものです。
定期借地権はあらかじめ期間が定められているもので、満了時には土地を更地に戻して返還しなくてはいけません。

注意したいのは普通借地権の場合です。
この借地権には地上権と賃借権の2種類があり、地上権であれば地主の承諾なしに売買できますが、
賃借権は売買や賃貸をする場合に地主の承諾が必要になります。

現在、借地権として利用されるのは後者の賃借権がほとんどです。



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