「不動産売却・買取に強い 豊田市のセンチュリー21豊川」の記事一覧（117件）
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<動画>ローン特約
なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？
頻度は多くないですが、たまにありますね。
それは、どんなケースが多いのでしょうか？
過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、
ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。
できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？
そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、
必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、
もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか
探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。
わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、
主張が認められない場合はありますか？
過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、
ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、
融資が不成立だった場合に認められるものです。
そうなんですね。
確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、
ローン特約の利用には一定の制約は必要かもしれませんね。
ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？
手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。
また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。
その点も大きく違う点かと思います。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
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<動画>収益還元法
賃貸中物件の査定方法を解説しています。
私の賃貸に出している東京のマンションについて査定する場合は、どの様にするのでしょうか？
はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。
「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？
はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、
査定金額が算出されます。
「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？
はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、
その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる
投資家の購入が見込めますので査定金額は高くなって来ます。
但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、
そう言った物の状況によって左右されて行きます。
因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？
月に10万円で貸しているのですけども。
はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。例えば、利回り10%で計算すると、
査定金額は1200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので
仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。
但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、
実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。
ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。
分かりました。有難うございます。
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<動画>非居住者の不動産売却時における源泉徴収について
買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？
はい、本当です。
その義務はどういう時に発生するのですか？
はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。
非居住者ってその物件に住んでいないということですか？
いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。
じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？
はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍を
お持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。
また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者に
なりますので注意が必要です。
では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。
はい、そうなんです。
売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？
はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります
不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？
いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は
1億円以下であっても必要です。
それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？
はい、その場合は不要です。
また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。
親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。
源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？
不動産売買価格の１０.２１％となります。
売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？
いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の
１０日までに税務署に納付することになります。
売主は何もしなくて良いのですか？
いいえ。売主様は確定申告が必要です。
確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。
なるほど、よくわかりました。
非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。
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<動画>古い家を高く売る方法
古い家は売れるのでしょうか？
はい、もちろん大丈夫です！築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方も
おられますので、問題ありません。
そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、
本当でしょうか？
はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、
購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。
また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の
心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。
分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
はい、あります。
更地にして売却する場合、３つ注意ください。
①家などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせです。
の３つです。
詳しく教えてもらえますか？
はい。
まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。
続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、
200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。
建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、
注意が必要です。
更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？
はい。その場合もあります。
それはどの様な場合でしょうか。
はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。
詳しく教えて頂けますか？
はい。
まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。
４つ目。解体費用が著しく高い場合です。
最後は、手元に解体費用がない場合などです
このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。
わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
はい。その方がよいですね。
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<動画>抵当権抹消の流れについて
所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残っているんです。
このような不動産って売れるのでしょうか。
はい。問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。
そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？
その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、
抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金での返済または、手持ちの
資金からの返済、どちらでも構いません。
基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが。
はい、銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。万が一、借入された方が、
ローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して、債権を回収するためです。
抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収が出来る。
そのような権利のことを抵当権といいます。
確かに、融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。
そうですね。多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので。
では、この抵当権を外さないといけないですよね。
はい、そうです。誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。
ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、
抵当権を抹消しなければならないのです。また、新たに不動産を購入される方に対して、
銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。
抵当権はどうすれば外せるのでしょうか。
はい、ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。
借入されている方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。
実務的には、抵当権の抹消手続きは、司法書士に委任することが多いため、
あまり馴染みがないかもしれません。
わかりました。素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、
抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか。
はい。全部で６つあります。
⑴登記済証または登記識別情報
⑵登記原因証明情報（抵当権解除証書）
⑶委任状（代理権限証明情報）
⑷金融機関の資格証明書
⑸抵当権抹消登記申請書
⑹登記事項証明書
書類は、銀行や法務局で手に入ります。
不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。
ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。
印紙代や司法書士への金額も含めると15,000円～20,000円が相場です。
抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？
できますね。ただ、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、
購入者の登記も絡んできますので、安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、
出来る限り、プロの司法書士に依頼することをお薦めします。
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<動画>相続登記の義務化について
相続登記が義務化されると聞いたんですが。
2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。
どうして相続登記は義務化されたのですか？
所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。
所有者不明土地問題ですか？
所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり
連絡がつかない土地の事です。
不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。
どのような法律になるのですか？
不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、
所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。
もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。
もう施行されているのですか。
まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。
では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？
相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。
施行前の相続でも登記義務があるんですね。
ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら
相続登記が必要です。未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
気を付けないといけませんね。
まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。
わかりました。有難うございます。
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<動画>営業活動報告書について
媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、
お問い合わせやご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。
私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で
確認できるのですね。どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。
宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、
専属専任媒介ですと1週間に1回以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、
一般媒介では報告の定めはありません。
そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。
そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない
不動産会社もありますが、ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを
気にされる方がほとんどかと思いますので、
定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。
私もとても気になりますね。
そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、
営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。
営業活動報告はどうやってしていただくのですか？
メールまたは書面で報告させていただきます。
媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。
内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？
先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。どのような販売活動をおこなったか、
何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような
感想があったのか、です。
販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、
スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、
宅配チラシなどがあります。
一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、
その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、
できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。
販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。
そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では
計画が変わってきます。
ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。
わかりました。ありがとうございます。
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<動画>契約と決済とは
不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。
ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか？
例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの
特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。
では、決済とはどんなことを行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。
通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。
売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、
問題が無ければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、
仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、
売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、
引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。
それでやっと終了ですか？
売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、
一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。
売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、
抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請を行います。
決済って、そんなに多くの事をするんですか！大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの
必要書類もあります。
諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
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<動画>お勧めの不動産業者
現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？
おおよそ、12万業者ありますね。
１２万！そんなにあるのですか？実際、どの会社に相談するか迷いそうですね。
そうですね。ですが、不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、
ピッタリの会社が見つかると思いますよ！
それはどんな会社ですか？
はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。
売買、賃貸、管理、分譲など様々です。
不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。
そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？
そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。
それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。
その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。
また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、売主から直接依頼を
されていることも考えられるので、条件面での交渉もしやすかったりします。
では、売却を依頼する時はどうでしょうか？
それでしたら、その会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などが
しっかり掲載されている会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いですね。
最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。
そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを
確認する必要があると思います。
他にチェックすることはありますか？
最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。
売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。
また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。
不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、
次回は確認してみようと思います。
はい、その方がよいですね。
わかりました。他にはありますか？
仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。
不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。
安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。
仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか。
売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、
手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/12/01 00:00
<動画>実測清算取引について
土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。
はい、程度の差もありますが、異なることはあります。
そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。
そうですね。単価は変わりますね。
公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が
大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。
それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。
そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。
実測清算取引ですか？どのような取引ですか？
例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、
90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。
なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！
但し、メリットだけでなく注意も必要です。
どういった事に注意が必要ですか。
予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。
確かにそうですね！
その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、
不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。
わかりました。有難うございます。
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