不動産売却・買取に強い　豊田市のセンチュリー21豊川,センチュリー21豊川

<動画>ホームステージングについて

知人から、不動産を売却する際には「ホームステージング」を薦められたのですが、
どういったものですか？

はい。元々はアメリカで広まった手法です。空室物件内では家具や小物類を入れ、
居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。

リフォームとは、何が違うのでしょうか？

リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、
リフォームはお肌そのものを整えること。ホームステージングはお化粧をする
といったところでしょうか。

そうなんですね。日本での「ホームステージング」状況はどうですか？

日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。結果、
中古不動産流通の促進に繋がっていますね。

ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか

そうですね。中古不動産をご案内する際には、何もない部屋よりも、
家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客様も住むイメージが出来て、
購入に繋がりやすい効果がありますね。

なるほど。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。
空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。

はい。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。
居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、
その他で出来る部分を行います。

その他で出来ることって何がありますか？

すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。

散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりませんよね。

よくわかりました！

では、ホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います！









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<動画>査定の種類について

　　

　　

<動画>IT重説について

最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、
これはどのような仕組みなのでしょうか？

はい、それはIT重説と言われるものですね。

IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。

それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、
お客様にとってもメリットありますね。

重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。
オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

ネット環境ですか？　最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。

必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。

ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。
出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。

また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、
WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。

確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、
書類などはどうするのですか？

事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、
説明を行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

なるほど！それなら安心ですね！









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<動画>リバースモーゲージとリースバックの違い

最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが
「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？

まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、
所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。
返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

リースバックはどのようなものですか。

「リースバック」については、

所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。

両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。

違いは何でしょうか。

「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、
この点が最も大きな違いです。

他に何かありますか。

「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、
貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。

「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、
愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。

リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。

デメリットは何ですか。

「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、
所有権が移転する「売却」ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。

取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。
同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。

こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を
売買契約書に記載することもできるかと思います。

リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、
残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。

契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、

審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。

その場合、保証人は必要でしょうか。

リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、
保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。

詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。








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<動画>生産緑地に指定されている土地について

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、
農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることが
できないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、
営農義務が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、
解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することが
できるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、
三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。
特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が
多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的には
マンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を
10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すことも
できるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に
相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が
売却するのかによって状況は変わります。地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら
売却のタイミングをご相談いただければと思います。








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<動画>自筆証書遺言とは？

自筆証書遺言とは何でしょうか？

簡単に申し上げると、遺言書の
①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、

押印したものを自筆証書遺言と言います。

印鑑は実印でないといけないのでしょうか。

印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。

相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。

そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、
一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。

財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトしたものに署名、捺印
をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

それだと作成はかなり楽になりますね。

はい、そうです。

自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか？

自分一人で手軽に書けるということと、費用がかからないということが一番大きなメリットです。

また、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るということも
メリットだと思います。

逆にデメリットはなんでしょうか？

①要件を満たしておらず無効になってしまうこと

②死後、発見されないケースがあること

③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた
のであるのかという、紛争の元になってしまうことなどが上げられます。

要件を満たさないとはどういうケースがありますか？

例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』
と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、ある程度不動産
や相続について知識がないと難しいケースもあります。

なるほど、そういうケースはややこしそうですね。

よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。

要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？

『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。

検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか？

検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。

個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

検認が必要にない遺言書もあるのですか？

公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。

法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか？

令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートします。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、
煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！








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<動画>相続の3000万円特別控除について 

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、
譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なんですか。

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なんですね。なぜできたんですか。

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する
特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

わかりました。有難うございます。









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