「2024年09月」の記事一覧（28件）
カテゴリ：豊田市の不動産売却 / 投稿日付：2024/09/09 16:02
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/09 11:17
任意売却とは
住宅ローンのの返済が困難になった場合に、
抵当権が設定された住宅を法的手続き(競売)によらないで売却し、
その代金によって残債務を解消する方法をいいます。
住宅を売却するときには抵当権を抹消しなければならないが、
任意売却はそれを債権者との協議によって行なうことができます。
この場合、債権者の承諾が必要であるほか、
売却を仲介する者の選任を求められるのが通例です。
任意売却は競売を回避する手法であるとともに、
残債務の返済スケジュール等について交渉する余地を残した債務処理の方法です。
例えば、転居費用の確保、引き渡し時期の調整、任意売却による返済金が
債権額に満たない場合の対応などについて協議できる可能性があります。
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/09 09:48
不動産売却の前に自分たちの経済状況を把握しよう
不動産を売却する場合、事前にきちんと自分の経済状況を把握しておく必要があります。
これがおろそかになっていると、売却時や新しい住まいを購入する際に思いがけない
トラブルに遭遇する場合があるので注意が必要です。
●ローンの残債は売却時に精算する必要がある
不動産の売却は売り手、つまり自分が想定している通りに物事が進まないケースが少なくありません。
よくあるのは、想定していた価格よりも低い価格でしか売却ができず、
ローンの債務が残ってしまうケース。
住宅ローンは不動産を担保にして借りるケースがほとんどなので、
その不動産を売却する際には既存のローンを精算する必要があります。
●残債がある場合は借り替えローンなどで対応
不動産がローンの残債より低い価格でしか売れなかった場合はどうすればよいのでしょうか。
基本的には残債がある場合は、残りのローンを一括で返済しなくてはいけません。
例えば、ローンの残債が2300万円で売却価格が1500万円の場合、
800万円が精算しなくてはいけない金額となります。
しかし、これだけの大金をポンと用意できる人は多くないでしょう。
このような場合は、金融機関の「買い替えローン」や「任意売却」を利用する方法があります。
「買い替えローン」はその名の通り、不動産の買い替え時に利用できるローンのことです。
新たな住宅を購入するために借りる額に、前の不動産のローン残債を上乗せして借りることができます。
「任意売却」は、ローンの残債によって金融機関に不動産を再び担保物権とされることを防ぐために、
専門の会社に売却を依頼する方法です。これを利用すると、残債は専門の保証会社に返済することになり、
無理のない範囲で分割して返済することができます。
このように、残債がある場合に対処する方法はいくつかありますが、
その時点で返済が終わるわけではありません。
返済が続けば、その分の利息もかかってきますので、
残債の状況や売却するスケジュールをしっかり考え準備をすることが必要です。
●売却で損失が出た場合の税制優遇もある
不動産を売却して損失が出た場合、税制の優遇措置を受けることができます。
「譲渡損失の繰越控除」というもので、住宅を売却して損失が出た場合は、
売却した年とその翌年から3年の間、所得税・住民税から繰り越して精算することができます。
とはいえ、多くの負債が残るような売却は新たな住宅を購入する際にも大きく影響しますので、
売却価格の設定や買い替える住宅の希望価格はしっかり想定しておきましょう
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/08 10:23
売主が負わなければならない契約不適合責任とは
●契約の内容に適合しない場合は責任を負う
不動産を売却したあとで、その不動産や取引内容に契約と異なる点が見つかったら、
原則として売主は契約不適合責任を負わなければならなりません。
具体的には雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥や、面積・数量の不足などです。
売主が負わなければならない契約不適合責任は、
物件を補修したり損害賠償に応じたりすることです。
売主が補修や代金の減額、損害賠償などに応じなかったり、
欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもあります。
●責任を負う期間は引き渡しから2～3カ月が一般的
民法の原則では、買主が不適合の事実を知ってから1年以内に申し出れば、
売主は契約不適合責任を負わなければならないとしています。
しかし建物の欠陥はそれがもともとあったものなのか、
経年劣化によるものなのか、判別が難しい場合が多くなります。
民法の原則どおりだと引き渡しから何年経っていても、
買主が気づけば賠償などを請求できることになり、
売主に過大な責任を負わせることになってしまいます。
そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が契約不適合責任を負う期間を
2～3カ月程度に定めるケースがほとんどです。
なお、売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により契約不適合責任を
通知する期間を引渡しから2年以上としなければなりません。
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/08 10:00
物件引渡しの手続きや必要書類
契約から引き渡しまでに必要なことは、主に以下の3つです。
●登記の準備
土地・建物に設定されている抵当権を抹消し、
買主に所有権を移転するために必要な手続き
●物件の確認
引き渡す物件が契約の条件どおりか
特に土地・一戸建ての場合は境界の確認が重要
●退去・解体
建物付きの場合はそこから引越し、不要な荷物を撤去
更地で引き渡す場合は建物の解体などが必要
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/07 16:04
不動産登記とは
「登記って必ずやらなくてはいけないもの？」
不動産の取引を間違いなく円滑に行うために、権利の移動を記録し、
一般に公示する制度を不動産登記制度といいます。
不動産の売買では金銭の授受のみでなく、
所有権の移転登記を行った時点で取引が完了するのです。
相続で譲り受けた不動産を売却したいという場合も、相続登記が済んでいないと
先へ進めないので注意が必要です。
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/07 16:00
法令による制限とは
「古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。」
不動産はさまざまな法令の規制を受けます。
都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率・容積率の定めで、
新築不可であったり、希望のプランの建物が建てられなかったりします。
そういった売れにくい物件であっても売却可能性があるので、
諦めずプロに相談してみましょう。
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/07 15:51
不動産売買は一期一会
大事に暮らした家や思い出の実家の土地を売るにあたって、
売り出し価格を決めるのも売買契約の条件を定めるのも売り主であるあなたですが、
不動産は1対1の取引であり、買主が現れなければいつまでたっても
売れることはありません。
市場の相場からかけ離れた価格戦略や、美辞麗句だけ並べたてるような売り方では、
せっかく興味を持ってくれた買い手も離れていくことになりかねません。
ある程度の価格交渉に応じたり、買い手が求める物件についての情報開示したりするように、
自分なりの情報収集と売却計画が必要です。
売り手も買い手も納得できる、良い取引ができるように心がけましょう。
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/05 14:21
理由や目的によって売却の方法や注意点は違ってくるⅡ
●転勤が決まって家を売る
転勤や転職をきっかけに不動産売却を考えられる方は、
他の理由に比べて売却を急ぐケースが多くなるでしょう。
いずれ戻ってくる可能性があるかどうかを基準に賃貸にするか、
あるいは売却するかを判断することになります。
仕事の引き継ぎや家族の転校手続きなど、
さまざまな手続きと売却活動が同時進行となるため、
的確かつ段取りよく売却のサポートをしてくれる不動産会社に任せる必要があります。
売却の期限はしっかりと伝えて、スムーズに新しい拠点に移れるように工夫することが、
売却の成否につながります。
●離婚が理由で家を売る
離婚が理由で家やマンションを売却する場合、
結婚後に取得した不動産は基本的に財産分与の対象となります。
ローン残債分を上回る金額で売却できれば、手残りを分けることで解決できますが、
ローン残高を下回る売却金額では預貯金などから補填するなどしないと売却できません。
まずは売却でローンが返済できるかどうか、不動産査定をして判断するのもよいでしょう。
ペアローン（夫婦ローン）を組んでいた場合は離婚後の債務負担の調整が必要となるため、
よく検討しましょう。
●生活の立て直しのために家を売る
「住宅ローンの返済が厳しくなってしまった」「生活資金のために家を売却したい」といった事情があり、
できるだけ早く現金化したい場合は、業者に買い取ってもらう「不動産買取」という方法もあります。
通常の仲介による不動産取引では早くて3カ月、買い手が現れなければ半年以上もかかってしまうところが、
不動産会社の買取であれば1週間ほどで契約が行われるというメリットがあります。
ただし、買取価格は市場価格より低くなってしまうことが多いので注意が必要です。
早い段階で売却の判断をするほうが高く売れる可能性が高まるでしょう。
ローンが残っている不動産を売る場合、売却金でローン完済することが条件となりますが、
金融機関との交渉のうえで「任意売却」という手段が可能かもしれません。
“リースバック”という方法もあります。
メリット・デメリットはありますが、事情によっては「仲介による売却」以外の不動産の活かし方を
検討してみても良いでしょう。
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カテゴリ：売却ブログ / 投稿日付：2024/09/05 13:49
理由や目的によって売却の方法や注意点は違ってくるⅠ
不動産を売却する理由や状況によって、どんな売却プランを練るべきか、
どんなことに気を付ければよいのかが違ってきます。
早く売りたいのか、高く売りたいのか、売却期限はあるのかなど、
これだけは譲れないという条件を事前に設定しておくことが、
売却成功への近道となるでしょう。
●住み替えの為に家を売る
新しい住まいに住み替えたいと考える機会もあると思います。
現在の住まいを売却してから、その売却代金を頭金にして新しい住まいを購入し、
より快適な暮らしを手に入れている人も多いようです。
・子どもの誕生や成長のため、より広い家に住み替えたい
・以前の住まいに不満があった
・マンションから一戸建てに住み替えたい
・より良い住環境に暮らしたい
・通勤や通学に便利な場所に引っ越したい
・老後の生活のために住み替えたい
ただし買い替えの場合は、売却と購入を並行して進めていかねばなりません。
トラブルに発展する可能性もあります。
そうならないためにも、事前に不動産売却の流れを把握して、
必要な知識や情報を蓄えておく必要があります。
●相続した不動産を売る
ひとえに不動産といっても、一戸建てなのか、マンションなのか、
あるいは土地なのかによって事情が変わります。
また、土地の場合は、用途によってかかる税率も変わります。
住宅として使われている土地であれば、固定資産税を安く抑えることができるのですが、
活用されていない土地は、固定資産税のみならず相続税評価額も高くなってしまいます。
また、空き家となった実家をそのまま放置してしまうと、
維持費用がかかるだけでなく思わぬトラブルの種となってしまう可能性があります。
こうした費用を抑えるためにも、売却は有効です。
相続税の納税資金を必要とする場合や、相続人の間で平等に遺産分割するための
手段としても相続不動産の売却は行われます。
なお、相続によって譲り受けた土地の場合は、「不動産登記簿」(登記事項説明書)への
相続登記が必要となります。
土地を売ることができるのはその土地の所有者で、
「不動産登記簿」（登記事項説明書）に記載されている人のみなので、
あらかじめ確認しておきましょう。
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